Zmniejszać ratę czy skracać okres kredytowania? Musisz to wiedzieć, nadpłacając swój kredyt!
- Adrian Sawicki
- 0 Comments
Chcesz nadpłacić swój kredyt hipoteczny, ale stoisz przed dylematem, czy skracać okres kredytowania, czy może jednak zmniejszać ratę? Dzisiaj podpowiem ci, którą opcję wybrać i na co zwrócić uwagę podejmując ostateczną decyzję. Opowiem ci także o strategii MIX i o tym, kiedy to właśnie ona jest najlepszym rozwiązaniem. Jeżeli posiadasz kredyt hipoteczny i planujesz go nadpłacać, to koniecznie zajrzyj do filmu zamieszczonego poniżej, w którym na konkretnych przykładach pokażę ci, jak nadpłacać, aby zyskać jak najwięcej.
Witam Cię w Pewnym Miejscu. Nazywam się Adrian Sawicki i na co dzień pomagam moim klientom uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny i inwestować w nieruchomości bezpiecznie, krok po kroku.
Dlaczego skracanie okresu kredytowania zwykle bardziej się opłaca?
Pod ostatnimi filmami dotyczącymi wakacji kredytowych pojawiało się sporo pytań o to, co się bardziej opłaca – skracanie okresu kredytowania czy zmniejszanie raty? Zawsze mówię, że każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia, ale stojąc przed udzieleniem odpowiedzi i mając na to tylko 30 sekund, odpowiedziałbym bez zawahania, że oczywiście skracanie okresu kredytowania.
Dzisiaj jednak chciałbym dłużej pochylić się nad tym tematem i wejść w szczegóły zagadnienia po to, aby pomóc ci zrozumieć, jak działa skracanie okresu kredytowania, a następnie przedstawić ci, czym jest strategia MIX.
Wyobraźmy sobie, że my – ja i ty, jesteśmy doradcami kredytowymi. Przychodzi do nas klient – nazwijmy go panem Mieczysławem, który mówi, że postanowił nadpłacić kredyt hipoteczny, ale nie wie co ma zrobić. Wiemy, że ma kredyt na 300 000 zł na 360 miesięcy z oprocentowaniem 8% w skali roku i planuje wziąć wakacje kredytowe na 4 miesiące w 2022 roku i 4 miesiące w 2023 roku. Co powinniśmy doradzić klientowi przy założeniu, że będzie nadpłacać tylko to, co zyska z wakacji kredytowych? Szczegółowo opowiedziałem o tym we wspomnianym już filmie. Zajrzyj do rozdziału pt. “Dlaczego skracanie okresu zwykle się bardziej opłaca” i przeanalizuj dane liczbowe razem ze mną.
Różnica między ratami równymi a ratami malejącymi
Wyliczenia prezentowane w pierwszym przykładzie w filmie dotyczą rat równych. Co jednak z ratami malejącymi? Na początku musimy w ogóle zrozumieć, na czym polega cały sens rat malejących? Biorąc kredyt ze wspomnianymi już ratami malejącymi, początkowe raty są 30% wyższe i stopniowo się zmniejszają. Z powodu wysokich opłat na początku kredytu, naturalne jest, że mniej osób chce korzystać z tej opcji. W ogólnym rozrachunku jednak oddajemy do banku mniej odsetek niż w przypadku rat stałych.
Wróćmy zatem do wyliczeń związanych z nadpłacaniem rat. W filmie w Rozdziale “Różnica między ratami równymi a ratami malejącymi” prezentuję także symulację w odniesieniu do naszego pana Mieczysława płacącego raty malejące. Z fragmentu tego dowiesz się, że korzyści z nadpłacania rat malejących są mniejsze w porównaniu do korzyści wynikających z nadpłacania rat stałych. Oczywiście w ogólnym rozrachunku pan Mieczysław najmniej zapłaciłby nadpłacając raty malejące. Chciałbym jednak w tym miejscu zwrócić uwagę na jedną z najważniejszych różnic między ratami malejącymi a równymi w kontekście nadpłacania.
Jeżeli nasz klient wybierze raty równe i nie będzie nadpłacać kredytu, odsetek zapłaci 492 000 zł. Jeżeli nasz klient wybierze raty malejące, które początkowo są o 30% wyższe, bez nadpłacania zapłaci 361 000 zł odsetek. Jeżeli Mieczysław wybrał raty równe, nadpłacił wakacje kredytowe i skrócił okres kredytowania, odda podobną kwotę odsetek co w przypadku rat malejących. Jakie płyną z tego wnioski?
Przedstawiony przykład, pokazuje nam, że warto decydować się na raty równe i nadpłacać kredyt po to, aby w ogólnym rozrachunku zyskać tyle samo, co przy opłacalnych ratach malejących.
A co z klientami PKO BP?
Klienci, którzy posiadają kredyty hipoteczne w banku PKO BP nie mają opcji wyboru między skracaniem okresu kredytowania a zmiejszeniem rat. Przy nadpłatach bank ten z automatu zmniejsza raty. Taka opcja jest bezpłatna, gdy klient jednak mimo wszystko chce skrócić okres kredytowania, musi podpisać aneks, za który trzeba dodatkowo zapłacić. W filmie przedstawiłem symulację tego, ile może wynieść koszt aneksu. To się po prostu nie opłaca. Gdyby więc pan Mieczysław posiadał kredyt w PKP BP, musielibyśmy pomyśleć o pobocznym rozwiązaniu. W takiej sytuacji naprzeciw wychodzi nam strategia MIX.
Co to jest strategia MIX?
Gdyby pan Mieczysław nadpłacał kredyt nie tylko przez okres trwania wakacji kredytowych, ale także później – miesiąc po miesiącu o kwotę zmniejszającej się raty, wyrabiając sobie nawyk comiesięcznej nadpłaty, zyskałby zarówno opcję zmniejszenia rat jak i opcję skrócenia okresu kredytowania. Strategia ta wymaga kilku obliczeń i pilnowania nadpłat. Warto też wziąć pod uwagę możliwość przejścia na oprocentowanie stałe, które pozwoli nam zamrozić wzrost stóp procentowych i spokojnie nadpłacać kredyt. Dokładną symulację zaprezentowałem w filmie w Rozdziale “Co to jest strategia MIX?”. Strategia MIX w przypadku pana Mieczysława, pozwoli mu skończyć kredyt 5,5 roku wcześniej, porównywalnie jak w przypadku, gdyby zdecydował się nadpłatę kredytu przeznaczyć na skrócenie okresu kredytowania (biorąc jednak pod uwagę, że kredyt nie byłby zaciągnięty w PKO BP).
Dobra wiadomość dla klientów PKO BP jest taka, że nie muszą oni skracać okresu kredytowania i podpisywać drogich aneksów, żeby zyskać na nadpłacaniu tyle samo, co w przypadku klientów, którzy zdecydowali się skrócić okres kredytowania. Wystarczy obrać strategię MIX – wziąć wakacje kredytowe, nadpłacać kredyt a później różnicę wynikającą ze zmniejszonej raty cały czas systematycznie nadpłacać. Ciężko jest mi sobie wyobrazić naszego pana Mieczysława, który w 76. miesiącu liczy, że nadpłacił 217 zł, przez co rata mu się zmniejszyła o 70 groszy, więc za miesiąc on musi o te 70 groszy zapłacić więcej. To nie chodzi o to, aby klient liczył w tabelkach co do złotówki każdy miesiąc i każdą różnicę, wystarczy aby mniej więcej to zaokrąglił i wyliczył, ile łącznie powinien nadpłacić w danym roku. Może wtedy nadpłacić kredyt raz w roku tak, aby łączna kwota się zgadzała. Dokładniej wyjaśniam to na przykładzie symulacji w filmie. Najważniejsze, aby wyrobić sobie nawyk cyklicznego nadpłacania kredytu, co pozwoli panu Mieczysławowi zyskać tyle samo albo i więcej, co osoby, które nadpłaciły wakacje kredytowe i wybrały skrócenie okresu kredytowania.
Dla kogo strategia MIX?
- Dla klientów banku PKO BP, którzy nie mogą pozwolić sobie na skrócenie okresy kredytowania bez podpisywania kosztownego aneksu
- Dla wynajmujących mieszkania – kiedy masz kredyt na mieszkanie, które wynajmujesz, co miesiąc dostajesz odstępne od najemcy i to on spłaca zobowiązanie za ciebie. W takiej sytuacji nie chcesz skracać okresu kredytowania, jesteś inwestorem i dla ciebie najważniejsza jest stopa zwrotu z inwestycji, dlatego wolisz zmniejszyć ratę. Opłata za najem twojego mieszkania będzie szła w górę, a rata kredytu w dół. Masz więc coraz większą przestrzeń, coraz większy bufor, a stopa zwrotu z twojej inwestycji jest coraz lepsza, bo zobowiązanie miesięczne maleje.
- Dla inwestorów – kiedy jesteś inwestorem i inwestujesz w nieruchomości za pomocą kredytów hipotecznych, czyli lewarujesz się kredytem, wolisz zmniejszyć ratę lub zastosować strategię mix, co pozwoli ci zbudować twoją zdolność kredytową. Im mniejsze zobowiązania miesięczne, tym większa zdolność kredytowa.
- Dla kredytobiorców z małym buforem finansowym – kiedy mieszkasz w mieszkaniu, za które spłacasz kredyt i twoja poduszka finansowa jest niewielka, współczynnik raty kredytu do twoich dochodów jest duży, np. 30%, 40%, MIX to najlepsza strategia jaką możesz obrać. Nadpłacasz kredyt, zmniejszasz ratę, zmniejszasz swoje zobowiązanie, nie skracasz okresu kredytowania, budujesz w ten sposób swój bufor na tzw. nieprzewidziane wydatki czy czarną godzinę.
- Dla osób, które lubią mieć kontrolę nad zobowiązaniami – jeżeli jesteś osobą, która lubi mieć wszystko pod kontrolą, lubi mieć władzę w swoich rękach i zależy ci na elastyczności, do tego jesteś skrupulatny, ale i konsekwentny w swoim działaniu i te comiesięczne nadpłaty nie będą stanowiły dla ciebie problemu, strategia MIX także będzie dla ciebie najlepszym rozwiązaniem.
A dla kogo strategia MIX nie będzie dobrą opcją? Jeżeli ktoś powie, że chce jak najszybciej pozbyć się swojego kredytu albo chce jak najmniej odsetek oddać do banku, odpowiedź nasuwa się sama – niech skróci okres kredytowania. Skrócenie okresu kredytowania pozwoli na zmniejszenie formalności do minimum, a i zysk z takiego rozwiązania jest największy. Nie każdy jednak może sobie na to pozwolić. Pamiętaj, że, aby skracać okres kredytowania, musisz mieć odpowiedni bufor finansowy.
Każdy przypadek warto przeanalizować indywidualnie, dlatego w razie wątpliwości, zachęcam cię do kontaktu. Nie zapomnij wrócić do omawianych symulacji w filmie. Konkretne przykłady z życia pomogą ci podjąć odpowiednie kroki i pokażą, jak wiele można zyskać na zastosowaniu odpowiedniej strategii nadpłacania wakacji kredytowych.
