Dlaczego banki pobierają odsetki przy nadpłacie kredytu hipotecznego?
- Adrian Sawicki
- 0 Comments
Nadpłaciłeś swój kredyt hipoteczny, bank pobrał odsetki, a ty nie wiesz, czy słusznie to zrobił? Przecież nadpłacając kredyt hipoteczny, spłacamy sam kapitał bez odsetek, dlaczego więc mimo to bank je pobrał? W jakich sytuacjach banki pobierają odsetki przy nadpłatach oraz czy da się coś zrobić, aby zapłacić tych odsetek jak najmniej? Po przeczytaniu tego wpisu z łatwością odpowiesz na zadane pytania i już nigdy nie będziesz miał wątpliwości, czym jest rata kapitałowo-odsetkowa, o której zaraz dokładnie ci opowiem.
W filmie “Zanim nadpłacisz kredyt sprawdź, dlaczego banki pobierają odsetki przy nadpłacie kredytu hipotecznego“, wyczerpująco omówiłem temat i to na konkretnych przykładach oraz przy pomocy szczegółowych wykresów. Dlatego jeśli chcesz mieć pewność, że przyswoiłeś całą wiedzę z wpisu, zajrzyj do filmu.
Witam Cię w Pewnym Miejscu. Nazywam się Adrian Sawicki i na co dzień pomagam moim klientom uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny i inwestować w nieruchomości bezpiecznie, krok po kroku.
Skąd biorą się odsetki przy nadpłacie kredytu?
Pod jednym z filmów na moim kanale, otrzymałem takie oto pytanie od widza:
Odpowiadając, zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, bank nie może pobrać odsetek od nadpłaconego kapitału, co zostało zawarte w art. 39, gdzie czytamy:
- W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
- W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.”
Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami omówiłem w poście “Nadpłacasz kredyt? Czy wiesz, ile to kosztuje? Prowizja za nadpłatę kredytu cz. I.“, więc jeśli jeszcze nie miałeś okazji zapoznać się z treścią ustawy, zachęcam cię do nadrobienia.
Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?
Bank jednak odsetki pobrał. Jak to w takim razie wyjaśnić? Na początku musimy zrozumieć, czym jest rata kapitałowo-odsetkowa i co wpływa na wysokość płaconych przez nas rat.
Rata kapitałowo-odsetkowa
Rata kapitałowo-odsetkowa przypomina mi stare dobre małżeństwo. Kapitał to jak przewidywalny i spokojny facet, który nie potrafi zaskakiwać niespodziankami, a odsetki to, cóż one są zmienne… 🙂
Biorąc kredyt wydaje nam się, że po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z zawarciem umowy, sprawa jest już prosta – co miesięczna płatność za ratę, no i z głowy. Warto wiedzieć, że nasze raty składają się z dwóch części, a mianowicie ze wspomnianych wcześniej odsetek i kapitału oraz że stosunek odsetek do kapitału jest zmienny i zależny od wielu czynników.
Jak zachowują się odsetki i kapitał przy regularnej spłacie?
Przyjrzyjmy się kredytowi hipotecznemu na 300,000 zł i 30 lat z oprocentowaniem 9,59%. Zgodnie z harmonogramem spłaty przy płatnościach równych, pierwsza rata wyniesie nas 2 544,59 zł. Rata ta składa się z odsetek w wysokości 2 442,01 zł oraz kapitału w wysokości 102,58 zł. Przy założeniu, że oprocentowanie nie ulegnie żadnym zmianom, stosunek odsetek do kapitału maleje wraz z czasem. Idąc tym tropem, rata 97. składa się 2 199,69 zł odsetek oraz 344,90 kapitału, a rata 289. – z 1 083,96 odsetek i 1 460,63 kapitału.
Przy ratach malejących sprawa wygląda zupełnie inaczej. Na tzw. “dzień dobry” raty malejące są o ok. 20-30% wyższe od pozostałych. Bez względu na miesiąc, kapitał wynosi za każdym razem tyle samo, odsetki natomiast początkowo są wysokie, a z czasem maleją.
Oczywiście na stosunek odsetek do kapitału wpływ będzie miał w obu sytuacjach nie tylko upływ czasu, ale także choćby zmiany oprocentowania czy częściowe nadpłaty kredytu hipotecznego.
Co ile aktualizuje się kapitał?
Przy spłacaniu kapitału, saldo końcowe jest automatycznie saldem początkowym kolejnego miesiąca. Kapitał więc aktualizuje się co miesiąc.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której pożyczamy od rodziny 3 000 zł na 3 miesiące. Co miesiąc spłacamy 1 000 zł zaległości, a więc po pierwszym miesiącu zostaje nam 2 000 zł długu, po drugim – 1 000 zł, a w trzecim miesiącu spłacamy resztę i wychodzimy na 0. Kapitał jest stały i zmniejsza się stopniowo wraz z kolejnymi ratami. Jego aktualizacja występuje raz w miesiącu, w dniu spłaty raty.
Co ile aktualizują się odsetki?
Sprawa komplikuje się przy odsetkach, które aktualizują się codziennie. W uproszczeniu, odsetki to opłata dla banku za każdy dzień korzystania z kapitału przez kredytobiorcę.
Można powiedzieć, że jedynym bezodsetkowym dniem jest dzień, w którym spłacamy ratę – to bardzo ważne 24 godziny, ponieważ już od kolejnego dnia zaczną naliczać się nowe odsetki.
Jak obliczyć wysokość odsetek na dany dzień?
Wysokość odsetek obliczyć możemy wykorzystując wzór:
odsetki = kredyt (saldo końcowe z poprzedniego miesiąca) * oprocentowanie, które obowiązuje nas w danym dniu / rok (w zależności od banku 360 lub np. 365 dni) * ilość dni (dni, za które chcemy policzyć wysokość należnych odsetek)
Odsetki i kapitał przy całkowitej spłacie kredytu hipotecznego
- Jeżeli na całkowitą spłatę kredytu wybierzemy dzień spłaty raty, to zapłacimy kwotę w wysokości salda końcowego. Otrzymamy idealną sytuację, w której: zeszła rata kapitałowa, a więc zmniejszył się kapitał oraz zeszły wszystkie odsetki za dany miesiąc, a więc przed nami jedyne w miesiącu 24 godziny bez naliczanych odsetek.
- Jeżeli natomiast na całkowitą spłatę kredytu wybierzemy inny dzień, zapłacimy saldo końcowe oraz doliczone odsetki na dany dzień.
Odsetki i kapitał a częściowa spłata kredytu hipotecznego
Jeżeli nadpłaty kredytu hipotecznego dokonamy w dniu spłaty raty, a więc w tym szczególnym czasie, w którym przez 24 godziny odsetki nie są naliczane, całość nadpłaty pójdzie w kapitał (kapitał w całości zostanie pomniejszony o kwotę nadpłaty).
Sprawa zaczyna się komplikować, jeżeli nadpłaty dokonamy w innym dniu. Bank w pierwszej kolejności zawsze pobiera ratę odsetkową i pozostałe koszty, a dopiero później część kapitałową. Bank rozlicza się skrupulatnie co do grosika, dlatego nadpłata w takim przypadku rozliczana jest za dwa okresy: od ostatniej raty do dnia nadpłaty oraz od dnia nadpłaty do dnia następnej raty. Po odliczeniu należnych odsetek za pierwszy okres, kapitał jest pomniejszany o nadpłacaną kwotę i tym samym zmniejsza się saldo końcowe kredytu. W rozliczeniu drugiego okresu należy obliczyć kwotę odsetek od nowego salda końcowego według wzoru, który omówiłem wyżej. Do odsetek doliczamy ratę kapitałową i otrzymujemy tzw. ratę wyrównawczą.
Widzimy teraz, że bank nie pobiera odsetek od nadpłaty, tylko odsetki, które normalnie miałby pobrać za okres korzystania z kapitału.
Istnieje także drugi przypadek rozliczania odsetek przy nadpłacie. Opisana wcześniej wersja, w której bank pomniejsza kwotę nadpłaty o odsetki, dotyczy choćby kredytobiorców PKO BP. Pozostałe banki do kwoty nadpłaty doliczają odsetki, które oczywiście zostaną oddane w racie wyrównawczej. Żadna z wersji nie jest ani bardziej opłacalna, ani mniej opłacalna, różnią się kwotą pobranych odsetek tylko do kolejnej raty. W tym miejscu jeszcze raz zachęcam cię do obejrzenia filmu “Zanim nadpłacisz kredyt sprawdź, dlaczego banki pobierają odsetki przy nadpłacie kredytu hipotecznego“, w którym na praktycznych przykładach w jasny i przejrzysty sposób wyjaśniam krok po kroku, jak zachowują się odsetki i kapitał przy nadpłatach.
Jak wyliczyć nową ratę po częściowej nadpłacie kredytu hipotecznego?
Jak wiemy, w niektórych bankach, w tym w PKO BP, przy nadpłacie kredytu hipotecznego bank z automatu zmniejsza nasze kolejne raty bez opcji wyboru skrócenia okresu kredytowania – pisałem o tym w poście “Zmniejszać ratę czy skracać okres kredytowania? Musisz to wiedzieć, nadpłacając swój kredyt!” Jak zatem wyliczyć nową ratę, jeśli nie chcemy czekać na wyliczenia banku i nowy harmonogram spłaty? Wystarczy skorzystać ze specjalnego wzoru, który na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany. Aby jednak nie zadręczać was matematycznymi lekcjami, przygotowałem dla was spersonalizowane narzędzie, które w szybki i łatwy sposób wyliczy za was to, co trzeba. Kalkulator jest już prawie gotowy, więc możecie się go niebawem tutaj spodziewać.
Kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny, żeby nie zapłacić odsetek?
Oto kolejne pytanie zadane pod opublikowanym przeze mnie materiałem na YouTube:
Odpowiadając p. Dorocie – jak już wiemy, bank w pierwszej kolejności przeznacza nadpłatę na spłatę odsetek i kosztów, a dopiero później na spłatę kapitału. 1200 zł odsetek to odsetki naliczone w dniu spłaty raty, więc najrozsądniej byłoby nadpłacić kredyt właśnie w dniu spłaty raty, czyli w trakcie szczególnych 24 godzin, bez nowych odsetek.
Podsumowując, odsetki pobierane są za okres, kiedy korzystamy z kapitału. Jeżeli więc nadpłacamy kredyt w połowie okresu rozliczeniowego albo pod jego koniec, to bank musi mimo wszystko nas rozliczyć z okresu, w którym korzystaliśmy z kapitału. Przy najbliższej racie bank wyrówna płatność i w żaden sposób nie będziemy stratni. Warto o tym wiedzieć, aby nie czuć się oszukanym i poszkodowanym. Oczywiście, tak jak już wspominałem, idealną sytuacją jest ta, w której dokonujemy nadpłaty w dniu spłaty raty, gdy nowe odsetki nie zostały jeszcze naliczone.
Zachęcam cię do zdobywania wiedzy i poszukiwania odpowiedzi na zadawane pytania. A w razie jakichkolwiek wątpliwości, zapraszam do kontaktowania się bezpośrednio ze mną. Dane kontaktowe znajdziecie w zakładce “kontakt”, jestem do waszej dyspozycji.
