17 październik Kredyty

Nadpłacasz kredyt? Czy wiesz, ile to kosztuje? Prowizja za nadpłatę kredytu cz. I.

Czasami słyszę od moich klientów, że nie mogą nadpłacić swojego kredytu przez pierwsze 3 lata albo, że wręcz mają zakaz nadpłacania w tym czasie. Nie do końca wiedzą dlaczego i jak, ale tak gdzieś usłyszeli, więc się tego trzymają. Otóż to – nie ma czegoś takiego jak zakaz nadpłacania kredytu. Każdy może to robić od razu, ale są sytuacje, w których spotkamy się z dodatkowymi opłatami. Co to za opłaty? Kogo i kiedy one dotyczą oraz w jakich okolicznościach trzeba je zapłacić? W tym wpisie znajdziesz odpowiedzi na wszystkie te pytania. Temat ten poruszyłem także w nowym odcinku na kanale YouTube. Jeśli zamiast czytać, wolisz słuchać, koniecznie zajrzyj do filmu. 

Witam Cię w Pewnym Miejscu. Nazywam się Adrian Sawicki i na co dzień pomagam moim klientom uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny i inwestować w nieruchomości bezpiecznie, krok po kroku.

To, jakie opłaty banki mogą pobierać za wcześniejszą spłatę kredytów uregulowała ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Można powiedzieć, że przed ustawą banki miały prawdziwe Eldorado, bo robiły, co chciały. Dzisiaj mamy jasne i niepodważalne zapisy, których banki po prostu muszą się trzymać. W tym wpisie spróbuję cię zapoznać ze wspomnianą ustawą, w części drugiej podejdziemy do tematu bardziej praktyczniej – na konkretnych przykładach z życia. 

Jakie zmiany wprowadziła ustawa z dnia 23 marca 2017 r.?

W ustawie czytamy:

Rozdział 5. Spłata kredytu hipotecznego przed terminem 

Art. 40.

  1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. 

Już na samym początku ustawa wyłania podział na dwie kategorie, mianowicie: inna opłata może dotyczyć częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego, a inna – całkowitej jego spłaty przed terminem. Czytamy dalej:

Art. 40. 

  1. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową, kredytobiorca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. 

 

Tutaj zauważamy pierwsze ograniczenie, jakim jest stwierdzenie, że bank może pobierać opłaty za częściową lub całkowitą spłatę tylko do 36. miesiąca od dnia podpisania umowy o kredyt hipoteczny. Zaznaczam – od dnia podpisania umowy. Co to oznacza? W momencie, w którym przykładowo ktoś brał kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego, podpisał umowę z bankiem, następnie deweloper budował nieruchomość załóżmy 2 lata i wypłaty były realizowane transzami, to okres, o którym mówi ustawa liczymy od dnia podpisania umowy o kredyt hipoteczny, a nie od wypłaty całości kredytu.  To ograniczenie dotyczy oczywiście banku, jest to nowy zapis. A co było wcześniej?

Jak wyglądało pobieranie opłat przez banki za nadpłaty przed ustawą?

W umowach dotyczących kredytów hipotecznych zawartych przed rokiem 2017, możemy spotkać zapis, który mówi o tym, że bank może pobierać opłaty za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę kredytu przez cały okres kredytowania. Wcześniej banki nie miały pod tym względem nałożonych żadnych ograniczeń, a w swoich umowach mogły zapisywać to, co chciały. 

Przykładów nie musimy szukać daleko, w banku Pekao SA czy BOŚ w umowach sprzed ustawy widniał zapis, że za wcześniejszą spłatę częściową bądź całkowitą, kredytobiorca zapłaci 2% od kwoty tej nadpłaty przez cały okres trwania kredytu. W banku PKO BP – 2% przez cały okres kredytowania z wyłączeniem programu RNS (Rodzina na swoim). W Santanderze natomiast kredyty RNS były obwarowane opłatą 1,5% dla wniosków złożonych do 31.12.2012r. 

Gdzie sprawdzisz wysokość swoich opłat?

Jeżeli podpisaliśmy kredyt hipoteczny przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 2017 rokiem i nie wiemy, jakie obowiązują nas opłaty, to powinniśmy zajrzeć w pierwszej kolejności do umowy kredytowej. Mamy szczęście, jeżeli znajdziemy w niej to, czego szukamy. Jednak w niektórych umowach nie ma zapisu, w którym mowa o wysokości opłaty, a jedynie informacja, że “wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę częściową lub całkowitą kredytu hipotecznego znajduje się w tabeli opłat i prowizji”. Musimy więc zajrzeć do wspomnianego załącznika – tabeli opłat i prowizji i sprawdzić, jaka opłata obowiązywała w czasie, w którym podpisaliśmy umowę. A co w przypadku, w którym zgubiliśmy załącznik i nie mamy możliwości sprawdzenia wysokości obowiązujących nas opłat? Wyjaśnia to ustawa z 23 marca 2017 r., a dokładnie rozdział 5 art. 38, w którym możemy przeczytać: 

  1. Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny. 
  2. W przypadku, o którym mowa w ust.1, konsument może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego określonym w umowie o kredyt hipoteczny. 

 

Możemy więc udać się do banku i złożyć wniosek, o którym mówi ustawa albo nawet złożyć go drogą elektroniczną. W jego treści wystarczy powołać się na ustawę z dnia. 23 marca 2017 r. a dokładnie na rozdział 5 art. 38 pkt. 2 i poprosić o informację dotyczącą kosztów spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem. Bank musi przekazać nam taką informację na trwałym nośniku danych. 

Uwaga na nadpłaty w programie MDM!

Wcześniej wspomniałem krótko o programie RNS – Rodzina na swoim, kolejny program to MDM, czyli Mieszkanie dla młodych. Oba programy już się zakończyły – RNS dawno temu, ale MDM w 2018 roku. Jest to o tyle istotne, że w przypadku programu MDM przez pierwsze 5 lat od zakup mieszkania, kredytobiorca może łącznie nadpłacić kwotę nieprzekraczającą wartości otrzymanego dofinansowania do wkładu własnego. W innym wypadku wiąże się to z koniecznością zwrócenia dopłaty. 

Jeżeli więc mamy kredyt w ramach Mieszkania dla młodych, przez pierwszych 5 lat możemy dokonać nadpłaty tylko i wyłącznie do wysokości otrzymanego dofinansowania. Te 5 lat liczy się od momentu nabycia nieruchomości od dewelopera, czyli od podpisania aktu notarialnego, umowy przyrzeczonej przeniesienia własności z deweloperem, a nie od podpisania umowy z bankiem. 

Ograniczenia kwotowe

Wracając do treści omawianej ustawy:

Roz. 5 Art. 40 

  1. Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie rok od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego 

 

Dla kredytów sprzed wejścia w życie tej ustawy nie było takich ograniczeń. Mamy z tego okresu umowy, które zawierają zapisy o opłatach 3%, 4%, ale i 5% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Ustawa wprowadza jasne przepisy – maksymalnie 3 lata i maksymalnie 3% od spłacanej kwoty kredytu. Czyli jeżeli nadpłacamy 10 000 zł, nie możemy zapłacić więcej niż 300 zł.

O co chodzi z tymi odsetkami?

Rozdział 5 Art. 40. 

  1. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową do wyliczenia wysokości odsetek, o których mowa w ust. 3 i 4, przyjmuje się oprocentowanie dnia faktycznej spłaty.

 

Odsetki a nadpłaty, nadpłaty a odsetki. Pomieszanie z poplątaniem. Moi klienci jak i wy pod filmami zadajecie mnóstwo pytań dotyczących tego, jak to rozgryźć. Nagram więc o tym osobny film oraz opiszę temat we wpisie już niebawem. 

Stała stopa procentowa bez ograniczeń czasowych

Art. 40 pkt. 6 

W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie. 

Oznacza to to, o czym już wspominałem. Gdy mamy stałą stopę, bank może pobierać opłatę nawet jeżeli 3 lata już minęły.

Art. 40. 7. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane przedterminową spłatą.

Stała stopa procentowa - problemowa prowizja

Przebrnęliśmy przez ustawę, teraz skupmy się na tym, jak w praktyce wygląda zastosowanie treści ustawy w bankach. Zacznijmy od praktyki dotyczącej oprocentowania stałego. 

Mamy kredyt ze stałą stopą procentową, ile rekompensaty zapłacimy za wcześniejszą spłatę? Oto odpowiedź jednego z banku:

“Klient za wcześniejszą spłatę zapłaci rekompensatę w wysokości odsetek, które byłyby naliczone do wpłaconej przed terminem całości lub części kredytu w okresie jednego roku od dnia faktycznej spłaty, ale nie więcej niż 3% z podanego kapitału. Do wyliczania odsetek przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty – rekompensata nie może być wyższa niż koszty bezpośrednio związane z przedterminową spłatą. “

Na podstawie tego, trudno jednoznacznie odpowiedzieć na zadane pytanie, czyli: ile rekompensaty w końcu zapłacimy? Problem jest taki, że nie ma jednoznacznej uniwersalnej kwoty. Koszty, jakie banki będą ponosić z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu ze stałym oprocentowaniem będą uzależnione od tego, jaka będzie wysokość aktualnych stóp procentowych oraz kiedy klient będzie dokonywał nadpłat. Należałoby stworzyć formułę lub algorytm, który będzie precyzyjny oraz zrozumiały dla klienta. Jeśli sposób liczenia tej opłaty nie będzie przejrzysty, to taką umowę będzie bardzo łatwo podważyć tak, jak chociażby w przypadku kredytów frankowych. Dochodzimy więc do wniosków, że zapisy w ustawie są bardzo nieprecyzyjne i rodzą na tyle duże wątpliwości, że niemal wszystkie banki rezygnują z pobierania opłaty, o której mowa. Większość banków w swoich tabelach opłat i prowizji podaje, że prowizja za wcześniejszą spłatę kredytów ze stałym oprocentowaniem kredytu wynosi 0%.

Najłatwiej będzie zrozumieć tę zależność na konkretnych przykładach. O  szczegółach opowiem jednak w obiecanej drugiej części wpisu, który pojawi się już niebawem. 

Kategorie