Kredyty hipoteczne Styczeń 2026: Analiza oprocentowania, prognoz i zdolności kredytowej [Raport Eksperta]
Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło poniżej 6% po raz pierwszy od dwóch lat. Zdolność kredytowa jest najwyższa od 2022 roku, a banki walczą o klientów jak rzadko kiedy. Czy to dobry moment na kredyt? Bierzemy pod lupę kredyty hipoteczne w styczniu 2026 i analizujemy najnowsze dane BIK, prognozy RPP, a także odpowiadamy na pytanie: kiedy będzie najtaniej?
Co znajdziesz w artykule?
Spis treści
Najważniejsze w skrócie
Oprocentowanie spadło poniżej 6% – średnie oprocentowanie kredytów stałych wynosi dziś 5,94%, a zmiennych 5,96%. To najniższy poziom od dwóch lat.
Twoja rata jest niższa o 420 zł miesięcznie – jeśli masz kredyt na 400 tysięcy, dziś płacisz 420 zł mniej niż rok temu. To ponad 5000 zł oszczędności rocznie.
Najtaniej będzie w wakacje – prognozy wskazują, że dołek oprocentowania osiągniemy w sierpniu-wrześniu 2026. Kredyty mogą kosztować około 5,40-5,50%.
Zdolność kredytowa wzrosła o ponad 50% od dna – przykładowa rodzina z 7000 zł netto może dziś dostać 349 tysięcy kredytu. W sierpniu 2023 było to tylko 228 tysięcy.
Rekordowy popyt na kredyty – w grudniu o kredyt wnioskowało ponad 33 tysiące osób. To o 29% więcej niż rok temu.
Przeciętny kredyt to prawie pół miliona złotych – średnia kwota wnioskowanego kredytu wynosi 487 770 zł. Najwyżej w historii.
RPP prawdopodobnie obniży stopy w marcu, a niektórzy prognozują że nawet będzie to możliwe już w lutym – prezes Glapiński dał jasno do zrozumienia, że kolejne obniżki są blisko. Inflacja spadła do 2,4%.
Kredyty hipoteczne styczeń 2026 – aktualne oprocentowanie
Ile kosztuje kredyt hipoteczny w styczniu 2026?
Źródło: Opracowanie własne Pewne Miejsce na podstawie średniej z 10 najlepszych ofert bankowych (kwota 400k, LTV 80%)
Styczeń 2026 przyniósł kolejne spadki oprocentowania. Po raz pierwszy od dwóch lat średnia oferta na rynku zeszła poniżej bariery 6%. Głównym motorem spadków jest WIBOR 3M, który w styczniu wyniósł 3,95% – najniżej od połowy 2024 roku.
Co to oznacza dla Twojej raty?
Każde 100 tysięcy złotych kredytu na 30 lat:
- Dzisiaj (5,94%): rata ok. 615 zł
- Rok temu (7,39%): rata ok. 720 zł
- Różnica: 105 zł na każde 100k kredytu
Przykład: Kredyt 400 000 zł na 30 lat
- Rata dzisiaj: 2 460 zł
- Rata rok temu: 2 880 zł
- Oszczędzasz: 420 zł miesięcznie (5 040 zł rocznie)
Trend roczny
Od stycznia 2025 do stycznia 2026 oprocentowanie spadło łącznie o 1,45 pp (ze 7,39% do 5,94%). To przekłada się na:
- 17% niższą ratę przy tej samej kwocie kredytu
- O 20% wyższą zdolność kredytową przy tych samych zarobkach
Prognozy – dokąd idziemy?
Kontrakty terminowe na WIBOR (stan z 14 stycznia 2026) wskazują, że dołek oprocentowania osiągniemy w wakacje.
Natomiast dane z 9 stycznia pokazują, że po osiągnięciu dołka w trakcie wakacji, WIBOR będzie powoli rosnąć w 2027 roku. To oznacza, że:
➡️ Dla osób na zmiennym: Wakacje 2026 to moment przejścia na stałe
➡️ Dla osób czekających z zakupem: Różnica między dziś a latem to ~50 zł/miesiąc na 100k kredytu
➡️ Dla osób na stałym >6%: Sprawdź refinansowanie już teraz
Decyzje RPP i inflacja
Posiedzenie RPP – 15 stycznia 2026
Decyzja: Stopy procentowe bez zmian (stopa referencyjna 5,75%)
Ton konferencji: Wyraźnie gołębi. Prezes Glapiński zapowiedział, że “latają nad nami gołębie” – czyli nastroje są pro-obniżkowe.
Inflacja CPI
Grudzień 2025: 2,4% r/r
Cel NBP: 2,5% ± 1%
Status: Inflacja poniżej celu po raz pierwszy od lat
Najniższy odczyt inflacji od wielu lat daje RPP przestrzeń do dalszych obniżek stóp procentowych.
Co dalej?
Przed styczniowym posiedzeniem analitycy zakładali, że pierwsza obniżka będzie w marcu 2026 (o 0,25 pp).
Po konferencji niektórzy rewizują prognozy – obniżka może być już w lutym 2026.
Prawdopodobny scenariusz na Q1-Q2:
- Luty lub marzec: -0,25 pp
- Maj lub czerwiec: -0,25 pp
- Łącznie -0,5 pp do wakacji
To oznacza, że WIBOR może spaść z obecnych 3,95% do ok. 3,45% w czerwcu.
Zdolność kredytowa – monitoring Pewnego Miejsca
Od marca 2022 roku monitorujemy zdolność kredytową tej samej przykładowej rodziny w jednym banku.
Profil rodziny Pewniaków:
- Para + 1 dziecko
- 7 000 zł netto łącznie
- 20% wkładu własnego
- Brak zobowiązań
Historia zdolności kredytowej
Od sierpnia 2023 zdolność wzrosła o 121 000 zł (+53%).
Symulacja: co się stanie jeśli stopy spadną o 0,5 pp?
Jeśli RPP obniży stopy łącznie o 0,5 pp do wakacji (dwie obniżki po 0,25 pp):
Rata na 100k kredytu spadnie z 615 zł do 560 zł (-55 zł)
Zdolność rodziny Pewniaków wzrośnie do ok. 392 000 zł (+43 000 zł)
To oznacza, że ta sama rodzina będzie mogła wziąć o 12% więcej kredytu niż dziś.
Rynek kredytów hipotecznych w liczbach – dane BIK
Grudniowe rekordy
Liczba wnioskodawców (grudzień 2025): 33 480 osób
Rok wcześniej (grudzień 2024): 26 000 osób
Zmiana: +28,8% r/r
Średnia kwota wnioskowanego kredytu: 487 770 zł (rekord!)
Rok wcześniej: 444 910 zł
Zmiana: +9,7% r/r
Wartość zapytań o kredyty: +41,3% r/r
Trend długoterminowy
Jeśli spojrzymy na dane od 2020 roku (pomijając anomalię programu Bezpieczny Kredyt 2% w 2023):
2020-2021: Boom kredytowy, niskie stopy
2022: Spadek po podwyżkach stóp
2023: Anomalia – Bezpieczny Kredyt 2% (krótkotrwały spike)
2024-2025: Konsekwentny wzrost popytu
Od początku 2024 roku liczba wnioskodawców rośnie każdy miesiąc (z drobnymi wyjątkami sezonowymi).
Dlaczego popyt eksploduje?
Realny wzrost wynagrodzeń – płace rosną o 6-7%, inflacja 2,4%
Rata kredytu < koszt wynajmu – dla wielu osób kredyt jest dziś tańszy niż wynajem
Rosnąca zdolność kredytowa – ludzie mogą wziąć więcej
Stabilizacja rynku – koniec niepewności, ludzie przestali czekać
Co to oznacza dla Ciebie – praktyczne wnioski
📊 Masz kredyt na stałym oprocentowaniu powyżej 6%?
Krok 1: Sprawdź kalkulator refinansowania
Wpisz: saldo kredytu, pozostały okres, obecne oprocentowanie
Krok 2: Jeśli oszczędność wynosi 200+ zł miesięcznie:
- Umów bezpłatną konsultację
- Sprawdzimy oferty wszystkich wiodących banków na polskim rynku
- Pomożemy wynegocjować najlepsze warunki
Krok 3: Jeśli oszczędność wynosi 50-150 zł miesięcznie:
- Poczekaj do wakacji (dołek oprocentowania)
- Sprawdź kalkulator ponownie w czerwcu
- Wtedy różnica może być już 300-400 zł
Alternatywa: Zadzwoń do swojego banku i powiedz, że myślisz o refinansowaniu. Banki często obniżają oprocentowanie jednym aneksem bez kosztów.
📈 Masz kredyt na zmiennym oprocentowaniu?
Krok 1: Obserwuj WIBOR przez najbliższe miesiące
Krok 2: Gdy WIBOR osiągnie dołek (prognoza: sierpień-wrzesień 2026, ok. 3,42%):
- Przejdź na stałe oprocentowanie
- Zamrozisz niską stopę na 5 lat
- Uchronisz się przed przyszłymi wzrostami
Krok 3: Do tego czasu wykorzystuj spadające raty:
- Nadpłacaj kapitał kredytu
- Więcej kapitału = mniej odsetek w przyszłości
- Możesz też obniżyć ratę po nadpłacie
🏠 Planujesz zakup mieszkania?
Krok 1: Sprawdź swoją zdolność kredytową
- Zdolność jest teraz najwyższa od lat
- Każdy spadek stóp o 0,25 pp = +5-7% zdolności
- Umów bezpłatną konsultację – policzymy konkretnie
Krok 2: Porównaj ratę kredytu z kosztem wynajmu
- Rata na 400k kredytu: ~2460 zł
- Wynajem 50m² w dużym mieście: 2500-3000 zł
- Często kredyt wygrywa!
Krok 3: Nie czekaj na “idealny moment”
- Różnica między dziś (5,94%) a latem (5,45%) = ~50 zł/miesiąc na 100k
- Przy kredycie 400k to 200 zł różnicy
- Jeśli znajdziesz dla siebie idealne mieszkanie nie czekaj, ceny mogą niebawem pójść w górę, mieszkanie może uciec, a kredyt później zawsze można zamienić na tańszy – ceny mieszkania już nie cofniesz
Krok 4: Skorzystaj z pomocy eksperta
- Porównamy oferty wszystkich banków
- Pomożemy wybrać najlepszą strategię (stałe/zmienne)
- Przeprowadzimy przez cały proces
- Pierwsza konsultacja bezpłatna
Dodatkowe narzędzia:
- Kalkulator kosztów zakupu mieszkania – sprawdź ile naprawdę wydasz (notariusz, PCC, bank)
💼 Myślisz o inwestycji w nieruchomość?
Krok 1: Szczegółowa analiza lokalizacji
- Nie wszystko będzie rosło tak samo
- Sprawdź plany zagospodarowania przestrzennego
- Zweryfikuj infrastrukturę (metro, tramwaje, szkoły)
Krok 2: Policz realny ROI
- Cena nieruchomości + koszty zakupu
- Kredyt (rata, odsetki, ubezpieczenia)
- Koszty eksploatacji (czynsz, podatki, remonty)
- Przychód z wynajmu (minus okresy pustostanów 10-15%)
Krok 3: Wybierz model inwestycji
- Wynajem długoterminowy – stabilny, mniej pracy
- Wynajem krótkoterminowy – wyższy ROI, więcej zaangażowania
- Flip – szybki zysk, wyższe ryzyko
Krok 4: Skonsultuj z ekspertem
Inwestycje wymagają zupełnie innego podejścia niż zakup na własne potrzeby
Pomożemy wybrać bank z najlepszymi warunkami dla inwestorów
Przeprowadzimy analizę opłacalności
Zapisz się na kolejny webinar
Co miesiąc spotykamy się na bezpłatnym webinarze, gdzie:
✓ Analizujemy najnowsze dane z rynku (BIK, NBP, oferty banków)
✓ Odpowiadamy na Twoje pytania na żywo
✓ Pokazujemy konkretne przykłady i symulacje
✓ Dzielimy się wiedzą z 18 lat pracy w branży kredytowej
Raport “Kredyty hipoteczne styczeń 2026” powstał na podstawie webinaru z 15 stycznia 2026. Jeśli chcesz zobaczyć nagranie całego materiału, zajrzyj tutaj. Dane pochodzą z: BIK (Biuro Informacji Kredytowej), BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego), NBP (Narodowy Bank Polski) oraz własnej analizy ofert bankowych.
Niniejszy materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty, porady prawnej, podatkowej, finansowej ani doradztwa inwestycyjnego. Przedstawione dane, prognozy i symulacje są oparte na publicznie dostępnych informacjach i mogą ulec zmianie. Warunki kredytów są ustalane indywidualnie przez banki. Przed podjęciem decyzji finansowej zalecamy konsultację z profesjonalnym doradcą oraz szczegółową analizę własnej sytuacji.
