Nieruchomości 2025 – trendy i perspektywy na rynku mieszkaniowym

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje na wyraźną stabilizację. W debacie zorganizowanej przez redakcję “Dziennika Bałtyckiego”, eksperci, w tym Adrian Sawicki, założyciel Pewnego Miejsca oraz specjalista ds. finansów i inwestycji, analizowali bieżące tendencje i przyszłość rynku mieszkaniowego. Zastanawiając się nad perspektywami, warto przyjrzeć się, jak kształtują się nieruchomości 2025 – trendy i czynniki, które wpłyną na decyzje inwestorów w nadchodzących kwartałach

Analizy banku PKO BP za czwarty kwartał 2023 roku pokazują, że wzrost cen mieszkań nadal spowalnia rok do roku. Zestawienie z poprzednim kwartałem ujawnia stagnację w większości stolic województw. W kilku największych miastach pojawiły się nawet niewielkie spadki na rynku wtórnym.

Hamowanie wzrostu cen wynika z utrzymujących się wysokich stóp procentowych, które skutecznie ograniczyły popyt. Obecnie obserwujemy rekordową liczbę niesprzedanych mieszkań na obu rynkach: pierwotnym i wtórnym. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się z decyzją o zakupie, licząc na spadek cen. Czy te tendencje utrzymają się do 2025 roku?

Wnioski z debaty rynkowej

W debacie zorganizowanej przez redakcję “Dziennika Bałtyckiego” uczestniczyli specjaliści z różnych dziedzin związanych z rynkiem nieruchomości. Oprócz Adriana Sawickiego, w dyskusji wzięli udział Robert Krasnodębski z Dom&House – ekspert rynku nieruchomości oraz prof. Jan Sikora z Sikora Wnętrza – ekspert ds. designu i architektury. Wspólnie analizowali oni aktualne tendencje rynkowe oraz próbowali prognozować przyszłe kierunki rozwoju.

Zmiany w preferencjach kupujących

Dyskusja ujawniła istotne zmiany w podejściu kupujących, wymuszone głównie przez trudniejszy dostęp do kredytów. Wysokie raty kredytowe znacząco ograniczają wybór nieruchomości dla przeciętnej rodziny.

Typowa rodzina 2+1 w dużym mieście marzy o mieszkaniu trzypokojowym o powierzchni 70-80 m². Liczy się też lokalizacja, nowoczesność i energooszczędność. Niestety, obecna zdolność kredytowa weryfikuje te oczekiwania. Najczęściej kupujący rezygnują z powierzchni, wybierając mieszkania trzypokojowe o metrażu 55-60 m² zamiast 80 m².

Zdaniem uczestników debaty, na 60 m² i trzy pokoje większość osób szukających lokum do zamieszkania po prostu nie stać. Często 40-50 m² musi zaspokoić potrzeby całej rodziny. Nieruchomości 2025 – trendy cenowe

Uczestnicy debaty zauważyli, że po boomie wywołanym programem “Bezpieczny Kredyt 2%” ceny mieszkań wyhamowały. Adrian Sawicki, założyciel Pewnego Miejsca, tak skomentował obecną sytuację:

Mamy bardzo ciekawy czas, dlatego że po wielkim boomie spowodowanym kredytem 2 proc. ceny wyhamowały. Jeżeli chodzi o ceny transakcyjne, mamy już podsumowany IV kwartał ub. roku. Widzimy, że dynamika wzrostu zaczęła maleć. Natomiast jeżeli popatrzymy na ceny rok do roku, to wzrosty nie są tej skali jak w czasie boomu rzędu 20-30 proc., tylko 10-12 proc.

Eksperci spodziewają się zatrzymania dynamiki wzrostu w najbliższym czasie. Nie przewidują jednak spektakularnych spadków, a raczej stabilizację cen.

Zgodnie z opiniami przedstawionymi w debacie, zatrzymanie wzrostu cen to pozytywny sygnał dla kupujących. Cenowy marsz w górę rozpoczął się krótko po pandemii i osiągnął szczyt w 2023 roku. Oczekiwania sprzedających stały się przeszacowane, a teraz następuje naturalna korekta.

Interesującą perspektywę przedstawiono także odnośnie przyszłości rynku, sugerując, że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest krótką przerwą w dalszych, dynamicznych wzrostach. W skali globalnej Polska rośnie w rankingach jako dobre miejsce do życia, a na poziomie krajowym pomorska marka znacząco zyskuje na wartości.

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Debata wykazała istotne różnice w reakcjach na obecną sytuację między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Ceny na rynku pierwotnym zmieniają się dynamiczniej, gdyż deweloperzy sprawniej zarządzają ofertą. Z kolei rynek wtórny jest rozproszony z dominacją indywidualnych sprzedawców.

Dane przedstawione podczas spotkania pokazują, że w trzecim kwartale różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym wynosiła 5%. Natomiast w czwartym kwartale wzrosła już do 11%, co oznacza większą przestrzeń do negocjacji.

Warto zauważyć zróżnicowanie wśród deweloperów. Jedni są notowani na giełdzie i finansują się kredytami, przez co muszą aktywnie sprzedawać mieszkania. Drudzy dysponują kapitałem własnym, pozwalającym im przetrwać słabsze okresy na rynku.

Podaż mieszkań

Statystyki przytoczone w debacie ujawniają, że obecnie w ofercie sprzedaży znajduje się ponad 50 tys. mieszkań w Polsce. W budowie jest około 250 tys. lokali, a pozwolenia na budowę obejmują 350 tys. jednostek.

Potencjał budów do rozpoczęcia sięga zatem 100 tys. lokali. Deweloperzy z odpowiednim zapleczem finansowym wstrzymują się z nowymi inwestycjami. Sprzedaż często obejmuje tylko fragment projektów deweloperskich. Na rynek najmu trafia coraz więcej mieszkań bezpośrednio po wybudowaniu. Współpraca firm budowlanych z instytucjonalnymi podmiotami zajmującymi się najmem staje się coraz powszechniejsza. Pomimo elastycznego podejścia do sprzedaży, deweloperzy niechętnie obniżają ceny.

Perspektywy na przyszłość: Nieruchomości 2025 – trendy rozwojowe

Uczestnicy debaty zgodzili się, że na rynku pierwotnym ceny raczej nie będą spadać, między innymi z powodu rosnących kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Nie ma przestrzeni do obniżek, rodzi się natomiast przestrzeń do podwyżek, szczególnie w kontekście spodziewanego spadku stóp procentowych, który obniży koszt kredytu i może przywrócić hossę na rynku.

Trójmiasto jako specyficzny rynek

W trakcie dyskusji szczególną uwagę poświęcono wyjątkowości rynku trójmiejskiego. Eksperci podkreślili, że inwestycje w nieruchomości w tym regionie zawsze są dobrym posunięciem. Trójmiasto cieszy się tak silną pozycją, że przyciąga najbogatszych inwestorów. W perspektywie 5 lat mogą tam powstać projekty o cenie sięgającej nawet 100 tys. zł za metr kwadratowy.

Adrian Sawicki zwrócił uwagę na historyczną odporność tego obszaru:

Trójmiasto jest szczególne. Patrząc na ostatnie 20 lat, mieliśmy okres między 2011 i 2014 r., kiedy cena nieruchomości w Polsce globalnie spadła o 14 proc. Ale to nie dotyczyło w ogóle Trójmiasta, pasa nadmorskiego. W tym czasie ceny nie drgnęły, dlatego że tutaj w dużej mierze mamy do czynienia z nieruchomościami inwestycyjnymi.

Na korzyść regionu działają także czynniki demograficzne. Prognozy do 2060 roku pokazują wzrost liczby mieszkańców w Warszawie i Trójmieście, przy spadkach w pozostałych miastach Polski.

Zmiany w preferencjach kupujących

Podczas debaty omówiono także zmiany w preferencjach kupujących mieszkania, wymuszone głównie przez ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych. Wysokie raty kredytów znacząco zawężają pulę nieruchomości do wyboru dla przeciętnej rodziny.

Przeciętna rodzina 2+1 żyjąca w dużym mieście życzyłaby sobie mieszkania trzypokojowego o powierzchni 70-80 m². Istotne są także: lokalizacja, nowoczesność i energooszczędność nieruchomości. Jednak obecna zdolność kredytowa mocno weryfikuje te oczekiwania. W praktyce najczęściej kupujący rezygnują z przestrzeni, wybierając mieszkania trzypokojowe o powierzchni bliższej 55-60 m² niż 80 m².

W dyskusji pojawiła się także opinia, że na 60 m² i trzy pokoje większości klientów zainteresowanych mieszkaniem do zamieszkania po prostu nie stać. W wielu przypadkach 40-50 m² musi zaspokoić potrzeby mieszkaniowe rodziny.

W trakcie debaty wskazano na trzy kluczowe parametry, którymi kierują się kupujący: lokalizacja (najważniejsza), metraż oraz standard. Jeżeli priorytetem jest dobra lokalizacja, często odbywa się to kosztem metrażu. Coraz więcej osób wybiera właśnie lokalizację, decydując się na mniejsze mieszkania, a standard nie ma już tak wielkiego znaczenia.

Ocena nowego programu mieszkaniowego “Pierwsze Klucze”

W trakcie debaty wyrażono sceptycyzm wobec zapowiadanego nowego programu rządowego. Program skupia się na zakupie “pierwszego M” z limitem 10-11 tys. zł za m². W Trójmieście taki limit ogranicza wybór do mieszkań na przedmieściach lub tych o niższym standardzie.

Pojawił się także bardziej radykalny pogląd, że program może w ogóle nie wejść w życie z powodu gigantycznego deficytu budżetowego (286 mld zł). Na program, według wstępnych założeń, ma być przeznaczone zaledwie 2,5 mld zł, które mają objąć dopłaty, budownictwo społeczne, TBS-y, mieszkania komunalne i akademiki.

Przypomniano doświadczenia z poprzednim programem “Bezpieczny Kredyt 2%”, który był zaplanowany na 4 lata, do 2027 r., z budżetem 11 mld zł na dopłaty. Program ruszył w lipcu, ale już po sześciu miesiącach wykorzystano 16 mld zł, przekraczając planowany budżet o 5 mld zł.

Przy ograniczonych środkach przewidzianych na nowy program, mogłoby z niego skorzystać zaledwie około 3 tysięcy osób. Dla porównania, tylko w lutym, przy najwyższych stopach procentowych w całej Europie, Polacy złożyli 3 tys. wniosków kredytowych.

Podsumowanie

Patrząc na nieruchomości 2025 – trendy i prognozy wskazują, że polski rynek mieszkaniowy znajduje się obecnie w fazie stabilizacji po okresie intensywnych wzrostów cen napędzanych programem “Bezpieczny Kredyt 2%”. Oczekuje się utrzymania cen na obecnym poziomie z możliwością niewielkich korekt, szczególnie na rynku wtórnym.

Trójmiasto pozostaje wyjątkowo atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, który nawet w okresach ogólnokrajowych spadków cen wykazuje odporność i stabilność. Inwestycje w nieruchomości w tej lokalizacji pozostają bezpieczne i perspektywiczne w długim terminie, z potencjałem wzrostu do 2025 roku i dalej.

Równocześnie, wysokie stopy procentowe i ograniczona dostępność kredytów hipotecznych zmuszają kupujących do weryfikacji swoich oczekiwań, szczególnie w zakresie powierzchni mieszkań. Lokalizacja staje się priorytetem, nawet kosztem mniejszego metrażu.

Analizując nieruchomości 2025 – trendy regulacyjne, zapowiadany nowy program rządowy “Pierwsze Klucze” budzi wątpliwości zarówno co do skali jego oddziaływania na rynek, jak i realnych szans na jego wdrożenie w zapowiadanym kształcie. Oznacza to, że najbliższe lata będą prawdopodobnie okresem, w którym rynek będzie funkcjonował przy minimalnej interwencji państwa.